Доверенности в международной недвижимости: как не потерять дом за границей

Неожиданный вопрос, который важно задать заранее

Можно ли продать вашу квартиру в Испании, получить деньги и выяснить об этом через месяц, находясь в Москве? К сожалению, ответ — да, если вы дали неправильно составленную или плохо защищённую доверенность. Доверенность — инструмент, который экономит время и нервы, но в руках мошенников или из‑за формальной ошибки она превращается в ключ к вашим активам за границей. Представьте доверенность как пластиковую карту: от того, кому вы её выдали и какие лимиты поставили, зависит, кто сможет «снять» с вашей собственности всё, что захочет.

Далее — практическая, обстоятельная инструкция о том, как использовать доверенности и агентские полномочия при покупке, продаже и управлении зарубежной недвижимостью. Описания основаны на многолетней практике работы с клиентами из России на рынках Испании, Турции, Португалии и Восточного Средиземноморья.

Почему доверенность — это не просто бумажка

Доверенность (power of attorney, POA, генеральная доверенность, procura и т. п.) — юридический инструмент, который позволяет другому лицу совершать сделки от вашего имени. В международной сделке доверенность часто применяется, когда собственник не может лично присутствовать при подписании: например, подписание договора купли‑продажи, регистрация в реестре, получение ключей, оформление аренды или получение выручки от сдачи в аренду.

Однако несколько важных моментов:

— Наличие доверенности не отменяет проверку контрагентов. Даже если документ правильно оформлен и апостилирован, он может попасть в руки мошенников, если вы сами не позаботились о защите.
— В разных странах доверенности имеют разные требования к форме, удостоверению и регистрации. То, что в одной юрисдикции достаточно нотариуса и апостиля, в другой потребует консульской легализации, перевода присяжным переводчиком и даже регистрации у местного нотариуса.
— Доверенность может быть полной (general) или ограниченной (specific). Ограниченная доверенность — более безопасный вариант в большинстве сценариев: она даёт полномочия только на конкретную сделку или на ограничённый набор действий.

Аналогия: передаете ли вы человеку ключи от квартиры на один вечер или от всего жилого дома навсегда? Так же работает доверенность — границы полномочий имеют решающее значение.

Основные риски при использовании доверенностей и реальные примеры

1. Подделка или подмена доверенности
—