Нотариус в других странах: что реально решает при покупке и аренде недвижимости за границей

Представьте: вы смотрите фотографии квартиры на берегу Средиземного моря, платите задаток по счету агента, но через полгода выясняется, что прежний владелец оформлял право собственности по доверенности, а подпись под этим документом — поддельная. Удивительно, но подобные сюжеты не взяты из детективного романа — это одна из реальных рисков при трансграничных сделках с недвижимостью. Я — итальянский нотариус с двадцатилетним опытом работы в международных сделках; в этой статье разберёмся, какие именно нотариальные и документарные нюансы можно и нужно учитывать россиянину, который покупает или арендует жильё за границей. Тема не о том, как выбрать курорт, а о практической стороне: как удостоверить, проверить и минимизировать юридические риски, связанные с документами.

Почему это важно: международные сделки не унифицированы, и термин «нотариус» или «заверено» в одной стране может означать совсем другое в другой. Понимание этих различий — ключ к безопасной и предсказуемой покупке.

Роль нотариуса и другие институты в разных системах права
— Почему некоторые страны требуют обязательного нотариального участия, а в других его нет.
— Чем различаются функции нотариуса, регистратора и адвоката.

В странах континентальной системы (например, Италия, Испания, Франция) нотариус играет центральную роль: он проверяет правовую сторону сделки, удостоверяет волю сторон и оформляет акт, который затем вносят в земельный кадастр или реестр. Нотариус отвечает за легитимность сделки и может нести профессиональную ответственность за явные ошибки.

В англосаксонских юрисдикциях (Великобритания, США) нотариусы встречаются, но основную роль выполняют адвокаты, клиринговые или эскроу-компании и титульные страховщики. Там часто деловое содержание — проверка цепочки титулов — ложится на специалистов по «conveyancing», а нотариальное удостоверение подписи не делает документ «совершенным» само по себе.

Аналогия: сравните нотариуса с инженером-диагностом при покупке подержанного автомобиля. В одной стране вы просто получаете печать о прохождении техосмотра; в другой — инженер лично подтверждает, что машина соответствует документам и не имеет скрытых дефектов, и несёт ответственность, если проверка была неграмотной. То же и с недвижимостью: роль и ответственность профессионалов различаются.

Какие документы проверять в первую очередь
— Основной пакет: акт собственности, кадастровый/регистрационный выписка, налоговые квитанции, справки об отсутствии долгов и обременений.
— Дополнительные: разрешения на строительство, документы об апартаментах в кондоминиуме, протоколы собраний собственников.

Список базовых проверок:
1. Выписка из земельного реестра (land register, registro de la propiedad, catasto) — подтверждает текущего владельца и наличие ипотек, сервитутов, арестов.
2. Налоговые квитанции за последние 2–3 года — отсутствие уплаты может повлечь проблемы.
3. Разрешения на реконструкцию и разрешение на ввод в эксплуатацию — если вы покупаете жильё в новом доме или с перепланировкой.
4. Протоколы и балансы коммунального совета (для квартир) — скрытые долги кондоминиума могут лечь на нового владельца.
5. Доверенности и предыдущие переходы прав — проверить цепочку титулов до момента первого оформления.

Гипотетический пример: Игорь решил купить пентхаус на Коста-Бланка. Выписка из реестра показала, что владелец —