Как не купить «кота в мешке» за границей: проверка правовой чистоты недвижимости

Число 57. Роль: международный юрист по недвижимости, специализирующийся на сделках для граждан России в Грузии и Черногории. Персонаж: Алексей, десять лет сопровождающий трансграничные покупки и аренду, который видел все — от идеальных вилл у моря до квартир с «историческими» правами третьих лиц. Эта заметка — его практический разбор того, как проверить юридическую чистоту объекта за рубежом, чтобы покупка или аренда не превратились в долговременную головную боль.

Открою с фактом: в ряде популярных у россиян стран до 20–30% споров о недвижимости связаны не с плохой планировкой или строительством, а с отсутствием ясной истории собственности — незарегистрированные переходы права, ошибки в кадастре, «устные» договоренности и наследственные претензии. Другими словами, внешне идеальное жилье может скрывать юридическую мина замедленного действия. Знание того, куда смотреть и какие документы требовать, экономит время и деньги — порой десятки процентов стоимости объекта.

Неочевидные риски, которых не видно на плане
— Ошибки в цепочке титула. Иногда собственник в реестре отличается от того, кто фактически продаёт. Это бывает при дроблении наследства, при продаже долей через неполноту документов или при переводе прав через компании, зарегистрированные в иностранной юрисдикции. Если цепочка переходов права прерывается — может возникнуть претензия от предыдущего владельца.
— Наличие обременений и залогов. Государственный регистр может содержать старые ипотечные записи, сервитуты (право прохода, прокладки коммуникаций), аресты по долговым обязательствам. Эти ограничения часто «молчат» в объявлении о продаже.
— Самозахваты и неформальная застройка. В ряде регионов дополнительные постройки, пристройки и даже участки земли были заняты или переоформлены без официальной государственной регистрации. При покупке такие объекты могут требовать узаконивания или